今年疫情突袭，房地产价格有所下滑，所以完成了工薪阶层一次艰难的换房。先说一下背景：目前居住房屋为我母亲名字。我和我夫人名下在北京无房，在外地有一套房且有房贷。目前房子是学区房，孩子9月读1年级。家里资金有限，能接受的就是贷款100-180万之间。整体的时间表如下：
四月初打算换房
4月25日，第一次看X小区（现在买的这个小区）
4月28日，二手房挂网
5月5日，缴纳新房定金
6月4日，二手房签约
6月6日，交新房购房服务费
6月20日，小学报名
7月9日，二手房面签
7月10日，评估公司上门考察
7月24日，批贷
7月28日，过户
7月30日，放款
7月31日，购房核验
8月3日，新房草签
8月4日，新房正签，贷款面签
8月14日，银行电话回访
8月14日，放款
8月15日，领取发票
8月15日，签署装修协议
8月17日，交契税
8月18日，收房
8月19日，办理库房房产证
8月20日，验房，开工仪式
下面分别来说说每个部分的具体情况：
1、看房：由于家里有老人、孩子，而且资金有限。所以换房的要求是：有电梯，总层高不超过10层，三室两卫。距离目前就读小学不能超过5公里。这些条件圈定后，符合的小区就只有三个了。经过综合对比，选择了X小区。
秘籍： 看房的时候可以直接去售楼处，也可以让二手房中介带你去看。最好的方式：以非购房人的身份（如果你用自己名字买方，就让你父母出面）找个中介，登记非购房人的信息，去实地看房，看房过程中问好价格，然后留售楼处销售的联系方式。看房后，再联系售楼处销售，让他把成交后给中介的佣金，给你优惠掉。
2、选房：不要听信销售的承诺，自己去观察，尤其是下雨天和晚上。综合考虑一下：周围生活环境便利程度，周围治安状况，小区入住率，市政设施完善程度等等。尽量不要选小区边上的房子，不管销售怎么说，未来还是会比较吵的。顶层和底层的价格相对较低，有电梯的且总层高不高的建议选择顶层。能选择明厨明卫最好，现在的小区明卫的一般是边户，东侧边户比西侧边户好，就北京来说，夏天西晒太严重。
为了稳妥起见，我是先对比了多个小区和户型，初步定下来了新房要哪套，交了定金，才开始卖二手房的。
3、二手房销售--挂网
秘籍： 房子出售之前，建议做个大扫除，能换的便宜的东西都换换。我家小区比较旧，我家部分装饰是新买的，而且打扫的很干净，这样买家在对比的时候，自然就倾向我家。在挂网之前，可以在58同城、链家等app搜索一下同小区，同户型，同面积的房子价格是多少。按这个来报价。而且最好是联系多个中介，同时挂网。增加曝光率。
4、二手房销售--价格谈判
我家的房子看房的人每天都有好几拨，实际有意向的有3家，到中介进行价格谈判的有2家。目前的二手房销售，很多都是换房，所以我们拒绝了2个买家，原因都是他们也要卖掉自己的房子来买我的房子，而且买他房子的人也要卖掉房子。这样一个购买链，越长风险越大。而且时间的不确定因素很大。我是计划9月份装修，春节前入住的。所以如果时间拖到年底，那么装修就要等第二年春天，无形中增加了很多租房的成本。
秘籍： 在价格谈判中，中介会极力撮合成交，所以在谈判时，第一次报出的价格一定要慎重，这个价格一定要比挂网的价格低，体现诚意。同时也不能直接报你的底价，因为不管你怎么说，中介都会帮买家砍掉一些。
我的房子谈判的时候，给了个很低的价格，但我有附加条件，就是住到春节前，这样我能节省新房装修时的租房费用，还免得折腾。另外就是，我家孩子用了学区，这个也是影响房价的一个因素，还好买家刚刚怀孕，不着急用学区。所以整体来说还是比较划算和满意的。价格确定后，双方签署买卖合同，买方支付定金。
5、二手房销售--面签
面签只的是中介完成的买家的购房身份核验，买家、卖家和银行进行面签。我们的买家选择的是北京农商银行，面签过程非常顺利，大约1小时搞定。贷款成功批款后，会直接打款到我母亲（房主）账户里。面签和二手房签约之所以间隔了1个月，一方面是由于疫情关系，买方是用他父母名字购买，父母不在北京。另一方面是要等我孩子完成小学报名（报名时需要核验户口和房产证）。
6、二手房销售--评估公司上门考察
这个环节非常简单，就是等评估公司电话，预约上门考察就行了，上门考察就是实地拍一些照片。
7、二手房销售--批贷
在反复催促中介，让中介反复催促银行业务员之后。终于在一个周五，银行批贷了。银行批贷后，会出一个批贷通知书。
8、二手房销售--过户
二手房中介安排人预约房屋过户，需要买卖双方到场，经过半天的时间，基本完成，新的房产证由中介带走，交给银行操作抵押。在办理过户的时候，买方支付首付款。
9、二手房销售--放款
银行的放款速度大大超出我的预料，本来以为需要2周时间，实际只用了2天。
到此，二手房的销售基本完成，只等春节前交付房屋了。
以下是新房购买的部分：
10、新房购买--购房资格和资金问题
由于我和我爱人在外省市有房有贷，所以在北京购房，只能按二套房计算，这样的话贷款比例受限，二手房销售的钱不足以支付新房首付+装修。
秘籍： 用我母亲名义购买，而我母亲已经退休，所以需要办理 接力贷 。也就是用我母亲名义购房，贷款。我来进行贷款还款。这样就解决了贷款额度不够的问题。但是同样会产生两个问题，一是我不能支取公积金账户的钱来付首付，也不能用公积金每月的钱来还月供。这也就无形中增加了我每月的还款压力，当然这个也是有解决方案的，只是不能写在这里。
未完待续…………
